Nieruchomości

I. Prawo nieruchomości - definicja

Prawo nieruchomości, obejmujące całokształt norm prawnych regulujących obrót oraz eksploatację rzeczy nieruchomych, stanowi jedną z najważniejszych dziedzin prawa. O jej szczególnym miejscu w polskim porządku prawnym świadczy szeroki zakres regulacji dotyczących nieruchomości, zawartych w licznych aktach prawnych, w tym zwłaszcza w:

ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze,
ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych,
ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej skrótowo ustawą deweloperską,
ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
ustawie z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej,
ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości,
ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

II. Usługi Kancelarii JJK w zakresie prawa nieruchomości

1. Do kogo kierujemy nasze usługi?

Zapewniamy obsługę prawną świadczoną przez adwokata oraz doradcę podatkowego:

właścicielom i współwłaścicielom nieruchomości,
podmiotom uprawnionym lub współuprawnionym do korzystania z nieruchomości (najemcom, dzierżawcom, użytkownikom itp.),
posiadaczom i współposiadaczom nieruchomości,
udziałowcom oraz członkom zarządów spółek zaangażowanych w inwestycje dotyczące nieruchomości,
podmiotom uczestniczącym w obrocie nieruchomościami, nie wyłączając pośredników w tym obrocie,
podmiotom ubiegającym się o zwrot nieruchomości, jak i zagrożonych ich utratą,
podmiotom uczestniczącym w procesie inwestycyjnym (budowlanym), w tym zwłaszcza inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym (deweloperom, podmiotom finansującym inwestycje itp.), wykonawcom (podwykonawcom) robót budowlanych, dostawcom, projektantom, ubezpieczycielom, innym przedsiębiorcom i firmom budowlanym,
wspólnotom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym i towarzystwom budownictwa społecznego,
zarządcom i administratorom nieruchomości,

oraz innym podmiotom poszukującym pomocy prawnej lub podatkowej w obszarze prawa nieruchomości.

2. Co oferujemy?

Oferujemy szeroki zakres usług prawnych i podatkowych w każdej kwestii z zakresu prawa nieruchomości, w szczególności wymagającej uprawnień adwokata, radcy prawnego lub doradcy podatkowego. Pomagamy skutecznie w sprawach dotyczących:

nieruchomości gruntowych,
nieruchomości budynkowych,
nieruchomości lokalowych,

w tym:

obiektów komercyjnych (przemysłowych, handlowych i usługowych),
obiektów mieszkaniowych (lokali, domów jednorodzinnych, budynków spółdzielczych itp.),
gospodarstw rolnych,
obiektów użyteczności publicznej

i wielu innych, położonych w Krakowie, Radomiu, Oświęcimiu oraz każdym innym miejscu w Polsce.

Prawnicy JJK doradzali w transakcjach asset deal (dotyczących bezpośrednio rzeczy nieruchomych) oraz share deal (dotyczących spółek i innych jednostek organizacyjnych będących właścicielami lub podmiotami uprawnionymi do korzystania z nieruchomości). Zapewniamy pomoc prawną i podatkową w sprawach z zakresu obrotu nieruchomościami, inwestycji nieruchomościowych (przygotowania inwestycji, procesu budowlanego, komercjalizacji i wyjścia z inwestycji), zarządu, zagospodarowania oraz każdej formy korzystania z nieruchomości, a także w innych sprawach związanych z prawem nieruchomości.

Kancelarie Adwokackie i Podatkowe JJK świadczą kompleksowe usługi prawne i podatkowe dotyczące nieruchomości, w szczególności na rzecz klientów z Krakowa, Radomia i Oświęcimia, w następujących kwestiach:

1) Ochrona prawa własności i innych praw do nieruchomości

Spory sądowe i pozasądowe w przedmiocie naruszenia prawa własności lub innych praw do nieruchomości, w tym sprawy o nakazanie wydania nieruchomości (powództwo windykacyjne), sprawy o nakazanie zaprzestania naruszenia prawa własności nieruchomości (powództwo negatoryjne).
Egzekucja z nieruchomości.
Ochrona wierzyciela przed czynnościami nierzetelnego dłużnika dokonanymi z pokrzywdzeniem wierzycieli (powództwo paulińskie).
Bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Eksmisja (nakazanie wydania oraz opróżnienia lokalu).
Ochrona praw lokatorów.
Ochrona posiadania nieruchomości.

2) Obrót nieruchomościami (kupno – sprzedaż i inne transakcje)

Audyt prawny (badanie prawne, due diligence) nieruchomości.
Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Strukturyzacja transakcji nabycia – zbycia nieruchomości (sprzedaż nieruchomości czy spółki nieruchomościowej, zbycie pojedynczych składników majątkowych czy całego portfela nieruchomości; sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa itp.).
Identyfikacja i zarządzanie prawnym ryzykiem transakcyjnym (analiza prawidłowości decyzji administracyjnych; ocena tytułów prawnych do nieruchomości oraz ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu z nieruchomości, w tym zwłaszcza ze względu na ich położenie; identyfikacja ryzyk związanych z prawem pierwokupu, odkupu czy zastrzeżonych opcji nabycia lub zbycia nieruchomości; ocena transakcji na gruncie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz ochronie dobrej wiary nabywców; możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców itp.).
Negocjacje warunków umów kupna-sprzedaży oraz innych umów przenoszących własność nieruchomości.
Umowy w przedmiocie finansowania transakcji nabycia-zbycia nieruchomości, w tym również rozliczenia umów kredytowych.
Postępowania przetargowe, w tym przetargi w ramach zamówień publicznych lub organizowane przez zarządzających specjalnymi strefami ekonomicznymi.
Analiza, sporządzanie i opiniowanie projektów umów dotyczących nabycia-zbycia nieruchomości, w tym również przedwstępnych i warunkowych umów sprzedaży, a także innych dokumentów transakcyjnych.
Reprezentowanie Klientów przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości.
Obrót nieruchomościami przez deweloperów.
Obrót nieruchomościami rolnymi.
Doradztwo potransakcyjne.

3) Współwłasność i inne formy wspólności praw do nieruchomości

Kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną.
Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych.
Postępowania o udzielenie zgody sądu na dokonanie czynności zwykłego zarządu lub przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
Zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną.
Sądowe ustanowienie zarządcy nieruchomości (zarząd przymusowy).
Wynagrodzenie za sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.
Podział pożytków i przychodów z nieruchomości; udział w wydatkach, nakładach i ciężarach związanych z nieruchomościami; inne rozliczenia między współuprawnionymi do nieruchomości.
Podział nieruchomości do korzystania (quoad usum).
Czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.
Transakcje dotyczące rozporządzania nieruchomością wspólną lub udziałami w takich nieruchomościach.
Zniesienie współwłasności nieruchomości (podział nieruchomości i inne formy zakończenia wspólności); rozliczenia majątkowe między współwłaścicielami (wyrównanie udziałów, spłaty, dopłaty).
Granice współposiadania nieruchomości.

4) Proces inwestycyjny związany z nieruchomościami

Audyt prawny (badanie prawne, due diligence) nieruchomości.
Uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.
Ocena prawna struktury inwestycyjnej.
Finansowanie procesu inwestycyjnego, w tym pomoc prawna w uzyskaniu i obsłudze kredytów, pożyczek, leasingu, zabezpieczeń finansowych, rachunków escrow i innych rozwiązań finansowych.
Analiza i opiniowanie dokumentacji wymaganej przez inwestorów instytucjonalnych.
Negocjacje warunków, analiza, sporządzanie i opiniowanie projektów umów związanych z realizacją inwestycji (umów o roboty budowlane, w tym kontraktów FIDIC, umów o świadczenie usług inżyniera kontraktu, umów o wykonanie remontu budynku lub budowli, umów o prace projektowe, inżynieryjne, wykończeniowe i innych umów o dzieło lub świadczenie usług, umów wykonawczych i podwykonawczych, umów konsorcjum oraz innych umów o realizację wspólnego przedsięwzięcia itp.).
Postępowanie administracyjne w przedmiocie uzyskania decyzji zezwalających na realizację i eksploatację inwestycji, w tym decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, decyzji środowiskowych i pozwoleń konserwatorskich oraz innych decyzji związanych z inwestycją.
Postępowania sądowo-administracyjne w zakresie kontroli decyzji zezwalających na realizację i eksploatację inwestycji.
Zarządzanie i utrzymanie projektów inwestycyjnych.
Rozliczenia między uczestnikami procesu inwestycyjnego.
Obsługa procesu deweloperskiego, w tym zwłaszcza umowy deweloperskie i dokumentacja im towarzysząca.

5) Zagospodarowanie i korzystanie z nieruchomości

Badanie i analiza miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Podziały i scalenia nieruchomości.
Negocjacje warunków umów najmu, dzierżawy, leasingu, franczyzy oraz innych umów uprawniających do korzystania z nieruchomości.
Sporządzanie i opiniowanie projektów umów dotyczących korzystania z nieruchomości.
Ocena prawna wybranego sposobu korzystania z nieruchomości (compliance).
Spory podmiotów uprawnionych do korzystania z nieruchomości (wynajmujących, najemców, wydzierżawiających, dzierżawców itp.).

6) Zabezpieczenia na nieruchomościach i inne formy obciążenia nieruchomości

Przewłaszczenie na zabezpieczenie.
Użytkowanie.
Służebności gruntowe i osobiste; służebność przesyłu (w szczególności służebności przechodu i przejazdu).
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Hipoteka (w tym hipoteka umowna i przymusowa).
Użytkowanie wieczyste.
Pierwszeństwo w korzystaniu z ograniczonych praw rzeczowych oraz jego zmiany.
Ochrona ograniczonych praw rzeczowych.
Wykreślenie obciążeń i praw osób trzecich z ksiąg wieczystych.

7) Wywłaszczenie i reprywatyzacja, zasiedzenie

Ustalanie i analiza historycznego stanu prawnego nieruchomości.
Identyfikacja i ocena ryzyka utraty własności nieruchomości lub szans na odzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości.
Postępowanie administracyjne w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości.
Postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych, wznowienie postępowań administracyjnych, zastępcze przyznanie użytkowania wieczystego do nieruchomości lub przyznanie odszkodowania.
Zasiedzenie i postępowanie cywilne w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia.

8) Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

Audyt podatkowy nieruchomości.
Ocena prawno-podatkowa zamierzonej transakcji na nieruchomości.
Podatek od nieruchomości.
Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.
Podatek dochodowy od przychodów z budynków.
Podatek od towarów i usług (VAT) a transakcje na nieruchomościach.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) a transakcje na nieruchomościach.
Zarządzanie ryzykiem podatkowym związanym z inwestycjami nieruchomościowymi.
Opłata adiacencka.
Opłata (renta) planistyczna.
Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego oraz ich aktualizacja.
Opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nieruchomości.

9) Księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków

Analiza treści ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków.
Rejestracja zmian w księgach wieczystych.
Uzgadnianie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Postępowanie administracyjne dotyczące treści ewidencji gruntów i budynków.

3. Gdzie świadczymy usługi?

Nasze usługi w zakresie prawa nieruchomości skierowane są przede wszystkim do klientów z obszaru Krakowa, Radomia, Oświęcimia oraz okolicznych miejscowości - tam bowiem posiadamy swoje biura. Nie oznacza to jednak, że nie pomagamy podmiotom z innych miast lub rejonów Polski. Dostępne formy komunikacji zdalnej oraz niematerialny charakter usług prawniczych umożliwiają ich świadczenie w istocie bez ograniczeń terytorialnych.