Nieruchomości

NA SKRÓTY:

 

I. Prawo nieruchomości - definicja

II. Usługi Kancelarii JJK w zakresie prawa nieruchomości

1. Do kogo kierujemy nasze usługi?

2. Co oferujemy?

3. Gdzie świadczymy usługi?

 

 

I. Prawo nieruchomości - definicja

 

Prawo nieruchomości, obejmujące całokształt norm prawnych regulujących obrót oraz eksploatację rzeczy nieruchomych, stanowi jedną z najważniejszych dziedzin prawa. O jej szczególnym miejscu w polskim porządku prawnym świadczy szeroki zakres regulacji dotyczących nieruchomości, zawartych w licznych aktach prawnych, w tym zwłaszcza w:

• ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze,
• ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
• ustawie z dnia 14 lutego 1991 r.  – Prawo o notariacie,
• ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
• ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
• ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
• ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
• ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych,
• ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej skrótowo ustawą deweloperską,
• ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
• ustawie z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej,
• ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
• ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości,
• ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

 

II. Usługi Kancelarii JJK w zakresie prawa nieruchomości

 

1. Do kogo kierujemy nasze usługi?

 

Zapewniamy obsługę adwokacką i doradcy podatkowego:

• właścicielom i współwłaścicielom nieruchomości,
• podmiotom uprawnionym lub współuprawnionym do korzystania z nieruchomości (najemcom, dzierżawcom, użytkownikom itp.),
• posiadaczom i współposiadaczom nieruchomości,
• udziałowcom oraz członkom zarządów spółek zaangażowanych w inwestycje dotyczące nieruchomości,
• podmiotom uczestniczącym w obrocie nieruchomościami, nie wyłączając pośredników w tym obrocie,
• podmiotom ubiegającym się o zwrot nieruchomości, jak i  zagrożonych ich utratą,
• podmiotom uczestniczącym w procesie inwestycyjnym (budowlanym), w tym zwłaszcza inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym (deweloperom, podmiotom finansującym inwestycje itp.), wykonawcom (podwykonawcom) robót budowlanych, dostawcom, projektantom, ubezpieczycielom, innym przedsiębiorcom i firmom budowlanym,
• wspólnotom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym i towarzystwom budownictwa społecznego,
• zarządcom i administratorom nieruchomości,

oraz innym podmiotom poszukującym pomocy prawnej lub podatkowej w obszarze prawa nieruchomości.

 

2. Co oferujemy?

 

Oferujemy szeroki zakres usług prawnych i podatkowych w każdej kwestii z zakresu prawa nieruchomości, w szczególności wymagającej uprawnień adwokata, radcy prawnego lub doradcy podatkowego. Pomagamy w każdej sprawie dotyczącej:

• nieruchomości gruntowych,
• nieruchomości budynkowych,
• nieruchomości lokalowych, 

w tym:

• obiektów komercyjnych (przemysłowych, handlowych i usługowych),
• obiektów mieszkaniowych (lokali, domów jednorodzinnych, budynków spółdzielczych itp.),
• gospodarstw rolnych,
• obiektów użyteczności publicznej 

i wielu innych, położonych w Krakowie, Radomiu, Oświęcimiu oraz każdym innym miejscu w Polsce.

 

Prawnicy JJK doradzali w transakcjach asset deal (dotyczących bezpośrednio rzeczy nieruchomych) oraz share deal (dotyczących spółek i innych jednostek organizacyjnych będących właścicielami lub podmiotami uprawnionymi do korzystania z nieruchomości). Zapewniamy pomoc prawną i podatkową w sprawach z zakresu obrotu nieruchomościami, inwestycji nieruchomościowych (przygotowania inwestycji, procesu budowlanego, komercjalizacji i wyjścia z inwestycji), zarządu, zagospodarowania oraz każdej formy korzystania z nieruchomości, a także w innych sprawach związanych z prawem nieruchomości. 

 

Kancelarie Adwokackie i Podatkowe JJK świadczą kompleksowe usługi prawne i podatkowe dotyczące nieruchomości, w szczególności na rzecz klientów z Krakowa, Radomia i Oświęcimia, w następujących kwestiach:

 

1) Ochrona prawa własności i innych praw do nieruchomości

 

• Spory sądowe i pozasądowe w przedmiocie naruszenia prawa własności lub innych praw do nieruchomości, w tym sprawy o nakazanie wydania nieruchomości (powództwo windykacyjne), sprawy o nakazanie zaprzestania naruszenia prawa własności nieruchomości (powództwo negatoryjne).
• Egzekucja z nieruchomości.
• Ochrona wierzyciela przed czynnościami nierzetelnego dłużnika dokonanymi z pokrzywdzeniem wierzycieli (powództwo paulińskie).
• Bezumowne korzystanie z nieruchomości.
• Eksmisja (nakazanie wydania oraz opróżnienia lokalu).
• Ochrona praw lokatorów.
• Ochrona posiadania nieruchomości.

 

2) Obrót nieruchomościami (kupno – sprzedaż i inne transakcje)

 

• Audyt prawny (badanie prawne, due diligence) nieruchomości.
• Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
• Strukturyzacja transakcji nabycia – zbycia nieruchomości (sprzedaż nieruchomości czy spółki nieruchomościowej, zbycie pojedynczych składników majątkowych czy całego portfela nieruchomości; sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa itp.).
• Identyfikacja i zarządzanie prawnym ryzykiem transakcyjnym (analiza prawidłowości decyzji administracyjnych; ocena tytułów prawnych do nieruchomości oraz ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu z nieruchomości, w tym zwłaszcza ze względu na ich położenie; identyfikacja ryzyk związanych z prawem pierwokupu, odkupu czy zastrzeżonych opcji nabycia lub zbycia nieruchomości; ocena transakcji na gruncie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz ochronie dobrej wiary nabywców; możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców itp.).
• Negocjacje warunków umów kupna-sprzedaży oraz innych umów przenoszących własność nieruchomości.
• Umowy w przedmiocie finansowania transakcji nabycia-zbycia nieruchomości, w tym również rozliczenia umów kredytowych.
• Postępowania przetargowe, w tym przetargi w ramach zamówień publicznych lub organizowane przez zarządzających specjalnymi strefami ekonomicznymi.
• Analiza, sporządzanie i opiniowanie projektów umów dotyczących nabycia-zbycia nieruchomości, w tym również przedwstępnych i warunkowych umów sprzedaży, a także innych dokumentów transakcyjnych.
• Reprezentowanie Klientów przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości.
• Obrót nieruchomościami przez deweloperów.
• Obrót nieruchomościami rolnymi.
• Doradztwo potransakcyjne.

 

3) Współwłasność i inne formy wspólności praw do nieruchomości

 

• Kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną.
• Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych.
• Postępowania o udzielenie zgody sądu na dokonanie czynności zwykłego zarządu lub przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
• Zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną.
• Sądowe ustanowienie zarządcy nieruchomości (zarząd przymusowy).
• Wynagrodzenie za sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.
• Podział pożytków i przychodów z nieruchomości; udział w wydatkach, nakładach i ciężarach związanych z nieruchomościami; inne rozliczenia między współuprawnionymi do nieruchomości.
• Podział nieruchomości do korzystania (quoad usum).
• Czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.
• Transakcje dotyczące rozporządzania nieruchomością wspólną lub udziałami w takich nieruchomościach.
• Zniesienie współwłasności nieruchomości (podział nieruchomości i inne formy zakończenia wspólności); rozliczenia majątkowe między współwłaścicielami (wyrównanie udziałów, spłaty, dopłaty).
• Granice współposiadania nieruchomości.

 

4) Proces inwestycyjny związany z nieruchomościami

 

• Audyt prawny (badanie prawne, due diligence) nieruchomości.
• Uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.
• Ocena prawna struktury inwestycyjnej.
• Finansowanie procesu inwestycyjnego, w tym pomoc prawna w uzyskaniu i obsłudze kredytów, pożyczek, leasingu, zabezpieczeń finansowych, rachunków escrow i innych rozwiązań finansowych.
• Analiza i opiniowanie dokumentacji wymaganej przez inwestorów instytucjonalnych.
• Negocjacje warunków, analiza, sporządzanie i opiniowanie projektów umów związanych z realizacją inwestycji (umów o roboty budowlane, w tym kontraktów FIDIC, umów o świadczenie usług inżyniera kontraktu, umów o wykonanie remontu budynku lub budowli, umów o prace projektowe, inżynieryjne, wykończeniowe i innych umów o dzieło lub świadczenie usług, umów wykonawczych i podwykonawczych, umów konsorcjum oraz innych umów o realizację wspólnego przedsięwzięcia itp.).
• Postępowanie administracyjne w przedmiocie uzyskania decyzji zezwalających na realizację i eksploatację inwestycji, w tym decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, decyzji środowiskowych i pozwoleń konserwatorskich oraz innych decyzji związanych z inwestycją.
• Postępowania sądowo-administracyjne w zakresie kontroli decyzji zezwalających na realizację i eksploatację inwestycji.
• Zarządzanie i utrzymanie projektów inwestycyjnych.
• Rozliczenia między uczestnikami procesu inwestycyjnego.
• Obsługa procesu deweloperskiego, w tym zwłaszcza umowy deweloperskie i dokumentacja im towarzysząca.

 

5) Zagospodarowanie i korzystanie z nieruchomości

 

• Badanie i analiza miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
• Podziały i scalenia nieruchomości.
• Negocjacje warunków umów najmu, dzierżawy, leasingu, franczyzy oraz innych umów uprawniających do korzystania z nieruchomości.
• Sporządzanie i opiniowanie projektów umów dotyczących korzystania z nieruchomości.
• Ocena prawna wybranego sposobu korzystania z nieruchomości (compliance).
• Spory podmiotów uprawnionych do korzystania z nieruchomości (wynajmujących, najemców, wydzierżawiających, dzierżawców itp.).

 

6) Zabezpieczenia na nieruchomościach i inne formy obciążenia nieruchomości

 

• Przewłaszczenie na zabezpieczenie.
• Użytkowanie.
• Służebności gruntowe i osobiste; służebność przesyłu (w szczególności służebności przechodu i przejazdu).
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
• Hipoteka (w tym hipoteka umowna i przymusowa).
• Użytkowanie wieczyste.
• Pierwszeństwo w korzystaniu z ograniczonych praw rzeczowych oraz jego zmiany.
• Ochrona ograniczonych praw rzeczowych.
• Wykreślenie obciążeń i praw osób trzecich z ksiąg wieczystych.

 

7) Wywłaszczenie i reprywatyzacja, zasiedzenie

 

• Ustalanie i analiza historycznego stanu prawnego nieruchomości.
• Identyfikacja i ocena ryzyka utraty własności nieruchomości lub szans na odzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości.
• Postępowanie administracyjne w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości.
• Postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych, wznowienie postępowań administracyjnych, zastępcze przyznanie użytkowania wieczystego do nieruchomości lub przyznanie odszkodowania.
• Zasiedzenie i postępowanie cywilne w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia.

 

8) Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości

 

• Audyt podatkowy nieruchomości.
• Ocena prawno-podatkowa zamierzonej transakcji na nieruchomości.
• Podatek od nieruchomości.
• Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.
• Podatek dochodowy od przychodów z budynków.
• Podatek od towarów i usług (VAT) a transakcje na nieruchomościach.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) a transakcje na nieruchomościach.
• Zarządzanie ryzykiem podatkowym związanym z inwestycjami nieruchomościowymi.
• Opłata adiacencka.
• Opłata (renta) planistyczna.
• Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego oraz ich aktualizacja.
• Opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nieruchomości.

 

9) Księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków

 

• Analiza treści ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków.
• Rejestracja zmian w księgach wieczystych.
• Uzgadnianie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
• Postępowanie administracyjne dotyczące treści ewidencji gruntów i budynków.

 

3. Gdzie świadczymy usługi?

 

Nasze usługi w zakresie prawa nieruchomości skierowane są przede wszystkim do klientów z obszaru Krakowa, Radomia, Oświęcimia oraz okolicznych miejscowości - tam bowiem posiadamy swoje biura. Nie oznacza to jednak, że nie pomagamy podmiotom z innych miast lub rejonów Polski. Dostępne formy komunikacji zdalnej oraz niematerialny charakter usług prawniczych umożliwiają ich świadczenie w istocie bez ograniczeń terytorialnych.