NA SKRÓTY:
I. Prawo nieruchomości - definicja
II. Usługi Kancelarii JJK w zakresie prawa nieruchomości
1. Do kogo kierujemy nasze usługi?
I. Prawo nieruchomości - definicja
Prawo nieruchomości, obejmujące całokształt norm prawnych regulujących obrót oraz eksploatację rzeczy nieruchomych, stanowi jedną z najważniejszych dziedzin prawa. O jej szczególnym miejscu w polskim porządku prawnym świadczy szeroki zakres regulacji dotyczących nieruchomości, zawartych w licznych aktach prawnych, w tym zwłaszcza w:
- ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
- ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
- ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze,
- ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych,
- ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
- ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
- ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,
- ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
- ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
- ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych,
- ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej skrótowo ustawą deweloperską,
- ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
- ustawie z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej,
- ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,
- ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości,
- ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
II. Usługi Kancelarii JJK w zakresie prawa nieruchomości
1. Do kogo kierujemy nasze usługi?
Zapewniamy obsługę adwokacką i doradcy podatkowego:
- właścicielom i współwłaścicielom nieruchomości,
- podmiotom uprawnionym lub współuprawnionym do korzystania z nieruchomości (najemcom, dzierżawcom, użytkownikom itp.),
- posiadaczom i współposiadaczom nieruchomości,
- udziałowcom oraz członkom zarządów spółek zaangażowanych w inwestycje dotyczące nieruchomości,
- podmiotom uczestniczącym w obrocie nieruchomościami, nie wyłączając pośredników w tym obrocie,
- podmiotom ubiegającym się o zwrot nieruchomości, jak i zagrożonych ich utratą,
- podmiotom uczestniczącym w procesie inwestycyjnym (budowlanym), w tym zwłaszcza inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym (deweloperom, podmiotom finansującym inwestycje itp.), wykonawcom (podwykonawcom) robót budowlanych, dostawcom, projektantom, ubezpieczycielom, innym przedsiębiorcom i firmom budowlanym,
- wspólnotom mieszkaniowym, spółdzielniom mieszkaniowym i towarzystwom budownictwa społecznego,
- zarządcom i administratorom nieruchomości,
oraz innym podmiotom poszukującym pomocy prawnej lub podatkowej w obszarze prawa nieruchomości.
2. Co oferujemy?
Oferujemy szeroki zakres usług prawnych i podatkowych w każdej kwestii z zakresu prawa nieruchomości, w szczególności wymagającej uprawnień adwokata, radcy prawnego lub doradcy podatkowego. Pomagamy w każdej sprawie dotyczącej:
- nieruchomości gruntowych,
- nieruchomości budynkowych,
- nieruchomości lokalowych,
w tym:
- obiektów komercyjnych (przemysłowych, handlowych i usługowych),
- obiektów mieszkaniowych (lokali, domów jednorodzinnych, budynków spółdzielczych itp.),
- gospodarstw rolnych,
- obiektów użyteczności publicznej
i wielu innych, położonych w Krakowie, Radomiu, Oświęcimiu oraz każdym innym miejscu w Polsce.
Prawnicy JJK doradzali w transakcjach asset deal (dotyczących bezpośrednio rzeczy nieruchomych) oraz share deal (dotyczących spółek i innych jednostek organizacyjnych będących właścicielami lub podmiotami uprawnionymi do korzystania z nieruchomości). Zapewniamy pomoc prawną i podatkową w sprawach z zakresu obrotu nieruchomościami, inwestycji nieruchomościowych (przygotowania inwestycji, procesu budowlanego, komercjalizacji i wyjścia z inwestycji), zarządu, zagospodarowania oraz każdej formy korzystania z nieruchomości, a także w innych sprawach związanych z prawem nieruchomości.
Kancelarie Adwokackie i Podatkowe JJK świadczą kompleksowe usługi prawne i podatkowe dotyczące nieruchomości, w szczególności na rzecz klientów z Krakowa, Radomia i Oświęcimia, w następujących kwestiach:
1) Ochrona prawa własności i innych praw do nieruchomości
- Spory sądowe i pozasądowe w przedmiocie naruszenia prawa własności lub innych praw do nieruchomości, w tym sprawy o nakazanie wydania nieruchomości (powództwo windykacyjne), sprawy o nakazanie zaprzestania naruszenia prawa własności nieruchomości (powództwo negatoryjne).
- Egzekucja z nieruchomości.
- Ochrona wierzyciela przed czynnościami nierzetelnego dłużnika dokonanymi z pokrzywdzeniem wierzycieli (powództwo paulińskie).
- Bezumowne korzystanie z nieruchomości.
- Eksmisja (nakazanie wydania oraz opróżnienia lokalu).
- Ochrona praw lokatorów.
- Ochrona posiadania nieruchomości.
2) Obrót nieruchomościami (kupno – sprzedaż i inne transakcje)
- Audyt prawny (badanie prawne, due diligence) nieruchomości.
- Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
- Strukturyzacja transakcji nabycia – zbycia nieruchomości (sprzedaż nieruchomości czy spółki nieruchomościowej, zbycie pojedynczych składników majątkowych czy całego portfela nieruchomości; sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa itp.).
- Identyfikacja i zarządzanie prawnym ryzykiem transakcyjnym (analiza prawidłowości decyzji administracyjnych; ocena tytułów prawnych do nieruchomości oraz ograniczeń w rozporządzaniu lub korzystaniu z nieruchomości, w tym zwłaszcza ze względu na ich położenie; identyfikacja ryzyk związanych z prawem pierwokupu, odkupu czy zastrzeżonych opcji nabycia lub zbycia nieruchomości; ocena transakcji na gruncie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz ochronie dobrej wiary nabywców; możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców itp.).
- Negocjacje warunków umów kupna-sprzedaży oraz innych umów przenoszących własność nieruchomości.
- Umowy w przedmiocie finansowania transakcji nabycia-zbycia nieruchomości, w tym również rozliczenia umów kredytowych.
- Postępowania przetargowe, w tym przetargi w ramach zamówień publicznych lub organizowane przez zarządzających specjalnymi strefami ekonomicznymi.
- Analiza, sporządzanie i opiniowanie projektów umów dotyczących nabycia-zbycia nieruchomości, w tym również przedwstępnych i warunkowych umów sprzedaży, a także innych dokumentów transakcyjnych.
- Reprezentowanie Klientów przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości.
- Obrót nieruchomościami przez deweloperów.
- Obrót nieruchomościami rolnymi.
- Doradztwo potransakcyjne.
3) Współwłasność i inne formy wspólności praw do nieruchomości
- Kwestie związane z zarządem nieruchomością wspólną.
- Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych.
- Postępowania o udzielenie zgody sądu na dokonanie czynności zwykłego zarządu lub przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
- Zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną.
- Sądowe ustanowienie zarządcy nieruchomości (zarząd przymusowy).
- Wynagrodzenie za sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.
- Podział pożytków i przychodów z nieruchomości; udział w wydatkach, nakładach i ciężarach związanych z nieruchomościami; inne rozliczenia między współuprawnionymi do nieruchomości.
- Podział nieruchomości do korzystania (quoad usum).
- Czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.
- Transakcje dotyczące rozporządzania nieruchomością wspólną lub udziałami w takich nieruchomościach.
- Zniesienie współwłasności nieruchomości (podział nieruchomości i inne formy zakończenia wspólności); rozliczenia majątkowe między współwłaścicielami (wyrównanie udziałów, spłaty, dopłaty).
- Granice współposiadania nieruchomości.
4) Proces inwestycyjny związany z nieruchomościami
- Audyt prawny (badanie prawne, due diligence) nieruchomości.
- Uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości.
- Ocena prawna struktury inwestycyjnej.
- Finansowanie procesu inwestycyjnego, w tym pomoc prawna w uzyskaniu i obsłudze kredytów, pożyczek, leasingu, zabezpieczeń finansowych, rachunków escrow i innych rozwiązań finansowych.
- Analiza i opiniowanie dokumentacji wymaganej przez inwestorów instytucjonalnych.
- Negocjacje warunków, analiza, sporządzanie i opiniowanie projektów umów związanych z realizacją inwestycji (umów o roboty budowlane, w tym kontraktów FIDIC, umów o świadczenie usług inżyniera kontraktu, umów o wykonanie remontu budynku lub budowli, umów o prace projektowe, inżynieryjne, wykończeniowe i innych umów o dzieło lub świadczenie usług, umów wykonawczych i podwykonawczych, umów konsorcjum oraz innych umów o realizację wspólnego przedsięwzięcia itp.).
- Postępowanie administracyjne w przedmiocie uzyskania decyzji zezwalających na realizację i eksploatację inwestycji, w tym decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, decyzji środowiskowych i pozwoleń konserwatorskich oraz innych decyzji związanych z inwestycją.
- Postępowania sądowo-administracyjne w zakresie kontroli decyzji zezwalających na realizację i eksploatację inwestycji.
- Zarządzanie i utrzymanie projektów inwestycyjnych.
- Rozliczenia między uczestnikami procesu inwestycyjnego.
- Obsługa procesu deweloperskiego, w tym zwłaszcza umowy deweloperskie i dokumentacja im towarzysząca.
5) Zagospodarowanie i korzystanie z nieruchomości
- Badanie i analiza miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
- Podziały i scalenia nieruchomości.
- Negocjacje warunków umów najmu, dzierżawy, leasingu, franczyzy oraz innych umów uprawniających do korzystania z nieruchomości.
- Sporządzanie i opiniowanie projektów umów dotyczących korzystania z nieruchomości.
- Ocena prawna wybranego sposobu korzystania z nieruchomości (compliance).
- Spory podmiotów uprawnionych do korzystania z nieruchomości (wynajmujących, najemców, wydzierżawiających, dzierżawców itp.).
6) Zabezpieczenia na nieruchomościach i inne formy obciążenia nieruchomości
- Przewłaszczenie na zabezpieczenie.
- Użytkowanie.
- Służebności gruntowe i osobiste; służebność przesyłu (w szczególności służebności przechodu i przejazdu).
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
- Hipoteka (w tym hipoteka umowna i przymusowa).
- Użytkowanie wieczyste.
- Pierwszeństwo w korzystaniu z ograniczonych praw rzeczowych oraz jego zmiany.
- Ochrona ograniczonych praw rzeczowych.
- Wykreślenie obciążeń i praw osób trzecich z ksiąg wieczystych.
7) Wywłaszczenie i reprywatyzacja, zasiedzenie
- Ustalanie i analiza historycznego stanu prawnego nieruchomości.
- Identyfikacja i ocena ryzyka utraty własności nieruchomości lub szans na odzyskanie tytułu prawnego do nieruchomości.
- Postępowanie administracyjne w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości.
- Postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych, wznowienie postępowań administracyjnych, zastępcze przyznanie użytkowania wieczystego do nieruchomości lub przyznanie odszkodowania.
- Zasiedzenie i postępowanie cywilne w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia.
8) Podatki i opłaty dotyczące nieruchomości
- Audyt podatkowy nieruchomości.
- Ocena prawno-podatkowa zamierzonej transakcji na nieruchomości.
- Podatek od nieruchomości.
- Podatek dochodowy od odpłatnego zbycia nieruchomości.
- Podatek dochodowy od przychodów z budynków.
- Podatek od towarów i usług (VAT) a transakcje na nieruchomościach.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) a transakcje na nieruchomościach.
- Zarządzanie ryzykiem podatkowym związanym z inwestycjami nieruchomościowymi.
- Opłata adiacencka.
- Opłata (renta) planistyczna.
- Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego oraz ich aktualizacja.
- Opłata z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nieruchomości.
9) Księgi wieczyste oraz ewidencja gruntów i budynków
- Analiza treści ksiąg wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków.
- Rejestracja zmian w księgach wieczystych.
- Uzgadnianie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
- Postępowanie administracyjne dotyczące treści ewidencji gruntów i budynków.
3. Gdzie świadczymy usługi?
Nasze usługi w zakresie prawa nieruchomości skierowane są przede wszystkim do klientów z obszaru Krakowa, Radomia, Oświęcimia oraz okolicznych miejscowości - tam bowiem posiadamy swoje biura. Nie oznacza to jednak, że nie pomagamy podmiotom z innych miast lub rejonów Polski. Dostępne formy komunikacji zdalnej oraz niematerialny charakter usług prawniczych umożliwiają ich świadczenie w istocie bez ograniczeń terytorialnych.